加強房地產項目的成本管理的途徑探討

    【摘要】在房地產開發過程中，項目成本管理對與提高項目的利潤空間有著十分重要的意義。本文從施工過程中的材料管理、預算管理、設計審核以及現場施工管理等方面，對房地產項目成本管理的途徑進行了一定的分析。
　　近些年，我國的房地產業獲得了高速發展，房地產市場在已成熟，同時房地產的行業競爭也在逐漸加劇。為了在激烈的市場競爭中獲得生存，各房地產行開始紛紛通過各種手段來降低成本，提高利潤空間。而有效的房地產年成本管理正是降低成本的有效方式。房地產項目的成本管理，即通過對房地產開發過程中的材料、設計和施工等成本進行有效的控制，以降低房地產的工程建筑成本，以提高商品房的開發收益的行為。筆者認為，房地產項目的成本管理應當從材料、預算、設計和施工管理等幾個方面入手。
1 加強材料、設備的成本控制
　　房地產項目開發過程中的材料由甲方提供，因而也往往成為被忽略的部分。但同時，我們也應當看到，材料的成本控制仍然有很大的潛力。加強材料成本控制，應當緊抓材料的采購關。在房產開發過程中必須保證施工的原材料和設備從大渠道獲得為主，并且以自行采購為輔。在自行采購過程中，應當由工程主管和技術人員共同參與，在采購的過程中應當堅持三人同性，并且堅持物美價廉和貨比三家的原則，在保證工程質量的基礎上盡量選擇價格低的材料，以降低工程成本。大型設備的購買可以采取招投標的方式，招標完成后，在雙方簽訂的合同中應當盡量明確雙方的責任和義務。比如，一旦設備或者材料進場后出現質量問題，施工單位有權力拒收，用這種方式，可以達到在保證工程質量的同時節省建筑投資的目的。
2 完善工程的預算和結算管理
　　預算和結算是成本管理的有效手段，加強預算和結算就是要對房地產開發過程中的每一筆錢都做到心中有數。筆者認為，房地產項目的預算和結算管理應當做到以下幾點：首先，應當做好工程預算，房地產項目開工之前，工程人員應當結合施工計劃做好詳細的施工預算，在施工預算中應當將可能產生的成本都包含在內，并且將建筑過程中的機械費、人工費、材料費用分解到每一個單位工程，甚至是分項工程。其次，應當對建筑工程預算實時動態管理，因為在施工過程中難免會出現一些不可預見因素，這些不可預見的因素會使得工程量和施工措施都發生一定的變化，因此工程預算應當對這些因素有所反映。此外，在工程的施工過程中，應當通過預算做好對工程的管理，使其真正地起到對工程施工的約束作用。最后，在工程竣工之后應當做好工程的結算工作。在工程完工后，預算人員應當根據合同的要求，及時而準確地搜集工程相關資料，做好結算工作。
3 開展設計階段的造價控制
　　3.1 強工程設計管理
　　筆者認為，當前設計階段的造價控制存在一定的誤區，即項目投資審查制度的缺失。工程部門應按審查通過后的圖紙，編制相應的施工方案，保證與工程施工階段的基本吻合，反映實際情況，得項目的設計資金真正用在刀刃上。
　　3.2 強化對設計變更簽證的管理
　　設計變更簽證根據工程實際情況，由施工、監理及工程管理人員會審，提出可行方案，報設計后，出設計變更方可實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設計，在滿足使用要求的前提下，通過優化設計，可降低工程造價。第二，加強對設計變更工程量及內容的審核監督對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場抽項實測實量，以保證變更內容準確性。
4 做好發包管理工作
　　承包單位的選擇不僅僅是工程質量保證的關鍵，同時也會對工程成本產生一定的影響。因此，要做好房產項目的成本管理應當認真做好工程的發包管理。筆者認為，做好發包工作應當從以下幾個方面入手：第一，通過招標的方式選擇比較好的施工隊伍，在招標的過程應當以價格合理、質量和工期有保證、經濟效益好和社會聲譽高為基本的選擇原則。第二，對大宗材料應當單獨招標購買。在工程成本中，材料設備等費用所占的比重非常大，因此做好材料的采購對于保證工程質量和降低工程成本都有著十分關鍵的影響。筆者認為，在材料的購買過程中，投資方應當通過建立完善和靈活的信息網絡對建筑材料的貨源、價格都有動態而準確的把握，對于差價比較大或者投資比較高的大宗產品，應當單獨從廠家購買，或者由施工單位購買，業主參與材料的招標工作，真正選擇到質量優良、價格合理的材料、設備。第三，嚴格工程的發包合同。在招標完成之后，嚴格按照招投標文件與施工單位簽訂工程承包合同。在簽發的過程中，應當通過一定合同條款將合同中各方都和成本控制聯系起來，保證成本控制的實現。第四，在嚴格合同約定的基礎上，在施工過程中應當認真做好對已完成工程量的計量，防止過度支付。第五，嚴格防范施工單位的索賠工作。施工單位的索賠工作是工程成本的重要部分;因此，作為建設方，應加強對施工單位的現場管理、監理單位的旁站工作，詳細了解工程實際情況。一般的，索賠的的原因主要有設計缺陷、合同變更、管理人員或者監理工程師行為違規或者其它一些不可抗力。由于監理工程師大多由業主委托，他們的不當行為對與施工單位造成的損失往往由投資方來承擔，因此在工程管理過程中應做好對監理工作的監理。
5 施工現場管理的成本控制
　　進入施工階段，工程設計已完成和程量已經基本確定，因此此階段對于工程造價的影響較小。但是，我們也應當看到工程投資主要發生在這一階段，施工階段管理的疏忽往往會造成投資浪費的現象。做好施工設計階段的成本管理工作應當從一下幾個方面入手：
　　5.1 做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計包含工程施工過程中的質量控制、成本控制、進度控制、安全管理以及技術管理等多方面內容，它可以說是施工活動中的綱領性的技術性和經濟性文件。因此，通過對施工組織設計工作的審查，優化施工組織設計便顯得十分重要了。在審查的過程中，應當能夠正確處理好質量、投資與工程進度之間的關系。在保證工程質量與工程進度的基礎上，盡量的減少工程造價
　　5.2 做好現場簽證的審查
在施工過程中，由于不可預測的因素往往會出現工程質量、工程進度或者工程內容的變化，這些變化往往會引起工程量的變化，承包方要求簽證問題，此時便出現了現場簽證。簽證往往會造成工程的投資超出預算的現象。因此，應當做好對現場簽證的審查工作。筆者認為，現場簽證的審查應當從以下幾個方面入手：一是通過對工程量和投資變更的分析來論證簽證的必要性;二是設計變更應當經過項目總監理工程師的同意;三是當簽證所涉及的工程變更超出設計標準或者批準的建設規模時，應當由建設方報有關部門批準后方可實施。三是做好竣工結算的審核。在施工過程中往往會出現各種變化，比如材料的代換、工程量的增減變化，在施工管理過程中，建設方應當按現場管理人員、監理工程師及設計變更做好竣工結算的審核工作，使其能夠反映工程所作出的變更的真實情況。（資料來源：中國工程管理網）

更多內容敬請訪問：http://www.ziasteelmills.com/active38.html